Internationale markten
De internationale vastgoedmarkten floreerden in 2015, waarbij investeringsvolumes wereldwijd de niveaus van voor de crisis bereikten of zelfs overtroffen. Mede als gevolg van de lage rente is vastgoed een aantrekkelijk alternatief geworden voor risicomijdende beleggers die stabiele rendementen wensen. De beleggingsrendementen liggen in alle regio's ruim onder het langjarig gemiddelde, maar omdat de rendementen op risicovrije alternatieve beleggingen lager zijn dan ooit, blijven de rendementsverschillen op peil en vloeit er meer kapitaal richting vastgoed. De meeste internationale markten profiteerden hier in 2015 van, wat resulteerde in solide kapitaalgroei. De vooruitzichten voor de gebruikersmarkten zijn gunstig en voor vastgoed op A-locaties lijkt dit inmiddels grotendeels in de prijzen verdisconteerd te zijn. Als gevolg hiervan beginnen sommige investeerders richting minder goed gelegen vastgoed te bewegen.
De vraag in de gebruikersmarkt wordt gedreven door megatrends. Globalisering beïnvloedt de manier waarop mensen met elkaar omgaan, en zorgt in de kantorenmarkt voor een meer internationaal georiënteerde vraag. Het toenemend aantal internationale vluchten zorgt voor een solide basis voor de hotelmarkt. Grote internationale winkelketens rollen hun concepten internationaal uit en domineren lokale retailmarkten, terwijl de enorme stijging van online winkelen het winkellandschap verandert en de vraag naar state-of-the-art logistiek vastgoed versterkt. De voortdurende stroom van mensen naar stedelijke gebieden zorgt voor zeer uiteenlopende demografische vooruitzichten, zelfs binnen landsgrenzen. Dit, gecombineerd met de sterke toename van een- en tweepersoonshuishoudens, zorgt voor een enorme vraag naar woningen, met name in grootstedelijke gebieden. Ondertussen zal door de wereldwijde vergrijzing de vraag naar zorggerelateerd vastgoed, zoals verzorgingshuizen en woonzorgcentra, naar verwachting toenemen. De verstedelijking versterkt ook de concurrentie tussen steden onderling; een simpele landenbenadering volstaat niet meer voor internationale vastgoedbeleggers.
Daarom heeft Bouwinvest een stedenranking opgenomen in haar Global Market Monitor, het overzicht dat voor alle vastgoedsectoren belangrijke indicatoren van landen en steden in kaart brengt. De uiteindelijke ranking laat zien welke regio's aantrekkelijk zijn voor investeringen in residentieel, kantoor-, winkel- of logistiek vastgoed. Op de kantoren- en logistieke markt doen steden in de Azië-Pacific regio het zeer goed; acht van de tien beste kantoorsteden zijn APAC-steden en de top tien van logistieke steden telt vijf steden uit deze regio. Noord-Amerika scoort goed op alle belangrijke indicatoren in de Global Market Monitor. Canada, de Verenigde Staten en Mexico staan allemaal in de top tien op landenniveau. Grote, liquide markten zoals New York en Washington DC en goed presterende high tech metropolen zoals Boston en San Francisco scoren hoog in de stedenrankings. Europese landen doen het goed in de ranking voor residentieel vastgoed, mede dankzij een hoge marktdynamiek in Duitsland, Nederland en Zweden.
Nederlandse markt
De Nederlandse vastgoedmarkt heeft zich hersteld en is bij steeds meer beleggers in trek. Nederlandse pensioenfondsen hebben in 2015 in Nederland belegd en streven ernaar hun allocatie naar vastgoed de komende paar jaar uit te breiden. Naast Nederlandse investeerders schroeven ook internationale investeerders hun beleggingen drastisch op. De meeste vastgoedbeleggingen in Nederland worden momenteel zelfs gedaan door internationale investeerders. Vastgoed op A-locaties in Nederland is nog steeds aantrekkelijk geprijsd in vergelijking met andere belangrijke markten zoals Londen, Parijs en München, waar prijzen alweer op het niveau van voor de crisis liggen. De interesse van Nederlandse en internationale investeerders drijft de prijzen echter snel op, waardoor beleggers hun blik aan het verbreden zijn. Ze zijn niet alleen sterk gericht op het topsegment van de markt, maar kijken ook in toenemende mate naar vastgoed op mindere locaties.
Na een reeks lastige jaren heeft de Nederlandse woningmarkt zich geleidelijk hersteld. Als gevolg van het toenemend aantal huishoudens en de beperkte bouw van nieuwe woningen tijdens de crisis is een structureel woningtekort ontstaan. Aangewakkerd door de verstedelijking heeft dit tekort de prijzen in 's lands belangrijkste steden snel opgedreven, met name in Amsterdam. De combinatie van een stabiele huurgroei en een yield shift heeft in 2015 zeer positieve rendementen opgeleverd. Veranderingen in het overheidsbeleid hebben invloed gehad op de woningmarkt en de vraag naar geliberaliseerde huurwoningen doen stijgen; een woningsegment dat perfect is voor institutionele investeerders die op zoek zijn naar stabiel direct rendement.
De vraag naar kantoorruimte is erg conjunctuurgevoelig. Na een aantal magere jaren is de economische groei weer toegenomen waardoor de vooruitzichten voor kantoorvastgoed weer veelbelovend lijken te zijn. De sterk toegenomen focus van bedrijven op kostenefficiëntie en nieuwe technologieën zorgt echter voor een kwalitatieve verandering in de vraag. Bedrijven hebben vaak de voorkeur voor een bepaald soort locatie, maar tegelijkertijd zijn ze minder gebonden aan hun kantoren en wensen ze meer flexibiliteit. Goede kantoorlocaties beschikken over kwalitatief hoogwaardige kantoren met meerdere huurders, ze zijn uitstekend bereikbaar met de auto en per openbaar vervoer en liggen in gebieden waar voldoende beschikbare hoogopgeleide medewerkers wonen. Hiertegenover zijn er secundaire locaties waar de huurders geleidelijk vertrekken, met als gevolg grote kantoorgebouwen die leeg komen te staan. Deze polarisatie tussen prime en secundair vastgoed zal naar verwachting de komende paar jaar aanhouden.
Een vergelijkbare kloof ontstaat ook in de Nederlandse markt voor winkelvastgoed. In 2015 hebben meerdere grote Nederlandse winkelketens een zwaar gevecht moeten leveren om de veranderingen op de consumentenmarkt bij te houden. Sommigen gingen failliet, waardoor een groot aantal vierkante meters vrijkwam. Anderen moesten over de huurvoorwaarden heronderhandelen. Er zijn ook positieve ontwikkelingen: een groot aantal internationale winkelketens, zoals Primark en Zara, heeft zich snel aangepast en heeft nu een stevige positie op de Nederlandse winkelmarkt. De vraag naar winkelruimte lijkt nu gericht op kwalitatief hoogwaardige grootschalige units op A-locaties. De meeste experts voorzien een verdere differentiatie van het winkellandschap tussen prime en secundaire locaties.